武汉市高层住宅市场分析

  1、从开发规模看，改革开放以来，武汉市共开发高层住宅（公寓）、商住楼等近六十幢，与外地城市相比数量显得很少。近年来，武汉市高层住宅虽有启动迹象，但就其规模而言仍不大，仅占全市开发总量的10%左右。武汉市多层住宅与高层住宅的比例应该说是严重失衡的，与北京、上海、深圳、大连等城市30%－40%的占有量相比，差距不小。

  ①总体表现比较平稳，远不如多层住宅火爆，销售情况较好的楼盘，多为水景住宅，其它大多业绩平平。个别楼盘在某一些程度上讲还显得比较冷清。

  ②销售周期比较长，据调查，武汉市大多高层住宅从预售到实现销售完毕，通常要3－5年时间，有的楼盘竣工交付使用了好几年，仍在销售尾盘之中。

  ④从销售价格看，高、低悬殊较大，地段好的楼盘6000元/平方米，地段差的最低为1400元/平方米，相差4000元之多，此外，武汉市高层住宅均价一般为3000元/平方米，与外地城市相比，其价差在1000元－2000元/平方米左右。

  1、在武汉市购买队伍中，大多为大众消费者，这部分人的经济实力有限，客观上制约了购买高价房。据调查，在同一地段，高层住宅的价格与多层相比，每平方米一般大约相差600元－800元左右。一套房子总价相差几万元。这使得那些经济收入不高的人不得不对高

  层住宅望而却步。此外，高层住宅的物业管理费也较多层高出2倍多，更使普通购房者不敢问津。

  2、高层住宅的分摊面积与多层相比，分摊率较高，大约高出多层的10%－20%左右，致使部分购房者觉得不划算，这在某些特定的程度上也影响了人们购买高层的热情。

  3、部分购房者生活使然。有的人住惯了多层，不愿住高层，有的对高层心存疑虑，怕电梯出故障或停电，影响出行。（实际上现在的技术条件已经不存在这样的一个问题）。

  5、部分高层住宅户型设计不合理，浪费的面积比较大，朝向、采光不好，也使其难以受到市场的欢迎。

  6、武汉市的住房市场是一个绝对以多层为主导的市场，在高层与多层之间相比，高层没有十分明显的特点和非常大的优势，而多层在价格这一块远低于高层的情况下，人们自然将购房的目光投向多层。

  7、高层住宅自身的弱点难以克服，1－6层（即多层以下部分）一般销售较为困难，成为高层销售中的死亡板块。

  从发达国家城市的发展历史看，从我国先进城市的发展现状看，高层住宅的开发是现代化大都市发展的大势所趋。

  首先，开发高层住宅是实现城市总体设计的需要。从现状看，武汉市高层住宅比例明显较少，就城市规划而言，其建筑空间布局，应该是高低错落，而武汉市多层太多，远没形成这种规划格局，从现代城市发展要求看，必须改变这一现状。

  其次，开发高层住宅是节约土地资源，促进武汉市城市建设用地可持续发展的需要。土地是不可再生的资源，随着武汉市土地资源逐年减少，最大限度的节约土地，合理使用土地，已成为一个紧迫任务摆在我们面前，而高层住宅开发较多层住宅的开发而言，是节约土地资源较好的途径之一，因此，多建高层住宅，将是今后武汉市房地产开发的一个发展方向。

  再次，高层住宅的开发直接受土地价格提升的影响，是市场经济、价值取向的必然结果。随着武汉市用地制度的改革，一级市场由政府垄断，武汉市土地价格将面临逐年攀升的趋势。开发企业为了更好的提高土地利用率，降低土地成本，兴建高层住宅必将成为一种市场选择。随着武汉市高层住宅开发比例的逐步的提升，人们购房时对多层选择余地将逐渐减小。这对高层住宅市场而言，无疑将起到一个较好的促进作用。

  应该看到，虽然武汉市高层住宅的发展的新趋势已定，前景看好，但这仍需要一个渐进的过程。就现阶段而言，大规模地兴建高层住宅，条件尚不成熟，因此开发企业在开发高层时，仍需持谨慎态度。（武汉房地产开发企业协会秘书长 肖汉昌）