杭州容积率计算新规12月13日起实施挂牌中地块受益

  今天，杭州市规划和自然资源局办公室正式印发《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。

  本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目和新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。即目前挂牌中地块可以适用本通知要求。

  根据浙江省实施《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量作业规程〉有关技术标准的通知》，敞开式阳台算一半面积（按水平投影面积计算），封闭式阳台须计算全部面积。

  新规后，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。

  新政后，包括合乎条件的门厅、开发式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，不纳入容积率计算，一方面将提升项目可售部分面积和货值，同时不计容的风雨连廊等政策，更有助于激发开发商在品质上做加法。

  新政后车位业态或发生较大变化。部分地块或设置停车楼、架空层下方的停车空间（类似于盖板）、地面停车库等方式，较此前地下车位成本有所降低。地面车位的市场接受度相较地下空间或有所提升，但或将影响公区品质、存在一定安全隐患。

  为进一步提升我市建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力，经市政府同意，现就优化建设项目容积率及相关指标计算规则通知如下：

  本通知适用于我市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目。本通知所指的容积率是指项目建设用地范围内，计入容积率计算的总建筑面积（以下简称计容建筑面积）与项目建设用地面积的比值。

  1.用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算（详见附图1）。

  独立设置的且专门用于停车的停车楼宜设置屋顶绿化，所属建设用地范围内绿地率计算公式为绿地总面积与停车楼以外的建设用地总面积的比率，建筑密度计算公式为除停车楼以外的建筑基底总面积与建设用地总面积的比率（详见附图2）。

  居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应不大于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度（详见附图3）。

  架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不可以设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响（详见附图4）。

  2.位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、每处面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。

  3.位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。无围护架构的非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚不纳入容积率计算。

  4.邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特别的条件的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。

  5.在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内其他按规范要求配建、建成后按规定移交有关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

  6.独立于建筑之外的,出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。

  7.鼓励商业商务用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，连廊设置楼层不超过地上3层，给予不超过建成后无偿移交有关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

  8.实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，其设置位置应对外开放且具备便捷的公共可达条件，给予不超过建成后无偿移交有关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

  9.打造小街区、密路网、有活力的街区，鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发和集中设置，除居住用地绿地率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡，创造良好的城市公共空间。

  1.符合奖励条件的建筑面积，不纳入详细规划和规划条件约定的容积率计算,不补缴土地出让金。

  2.建设单位提交的经济技术指标表、建设工程规划许可的附图附件中，应准确列明地上总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积；符合奖励政策的，奖励的建筑面积应在技术经济指标表中单列。

  3.本通知适用于土地供应、建设工程规划许可、房屋预（销）售、规划用地核验、权籍调查等各环节。权籍调查报告计算建筑面积时区分计容建筑面积和不计容建筑面积；本通知中涉及奖励的以及建成后移交有关部门的不计容建筑空间，可依据建筑面积依法进行确权登记。本通知第二条第4款有特别的条件的封闭式阳台，确权登记时可根据计容建筑面积计算。

  本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目和新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。

  【2024年7月25日】“粤港未来城 庆盛新机遇”，40余家房企共探南沙投资机遇

  1、宣传推广：地块信息推送发布、可视化视频解读、区域价值专稿分析报告、读地云小程序线、手册推广：土地招商手册和读地手册、区域价值投资白皮书；

  3、活动推广：大型土地展、专场土地推介会、好地考察团和外地考察招商活动；

  4、监测研究：月度/半年度/年度市场分析报告、年度供地计划专题研究分析报告、房地产市场监测系统开发与数据维护。

  1、城市进入研究：研判城市发展格局，最新行情形势，为土地投资提供咨询服务；

  2、大数据服务：可视化数据服务平台，为开发商土地投资提供信息、决策辅助等服务；

  3、拟上市地块监测：针对未来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取土地出让信息服务；

  4、地块研究服务：包括地块简报监测、地块初判报告服务、地块可行性研究报告服务等。