商业洞察｜商业地产年度财报分析：从一线城市“深蹲”到低线城市“起跳”

  商业地产集团在不同城市谨慎而敏捷的策略调整，反映了中国零售业的机会所在，也为海内外品牌的下一步布局提供了战略参考。

  2.2024年全国社会消费品零售总额达到48.8万亿元，同比增长3.5%，但商业地产回缓趋势依旧明显。

  3.由于政策支持和经济整体环境改善，部分商业地产2024年财报与业绩预告显示投资性房地产估值下降、资产减值损失增加以及市场需求不足。

  4.与此同时，低线城市次高端商场的发展成为推动次高端商场业绩逆向增长的关键力量。

  5.未来，商业地产要一直创新和升级，以适应消费者需求的变化和城市化进程的推进。

  存量时代，零售重压持续显现，商业地产集团们的“低预期”，似乎慢慢的变成了心照不宣的共识。但商业地产集团通过在不同城市谨慎而敏捷的策略调整，既反映了中国零售业的机会所在，也为海内外品牌的下一步布局提供了战略参考。

  2024 年以来，商业地产企稳的积极信号在逐步释放。2024 年，全国社会消费品零售总额达到 48.8 万亿元，同比增长 3.5% 。尽管增速低于 GDP 增速，但消费市场的逐步恢复为商业地产提供了基础支撑，但也依旧难掩商业地产的回缓趋势。

  根据中指研究院数据，去年全国共新开业 3 万方以上集中式商业 370 个，总建筑面积近 3300 万平方米，与 2023 年相比开业节奏有所放缓。另外根据赢商大数据统计，2024 年全国新开业集中式商业项目的数量、体量创下近十年新低，同比 2023 年分别下降 17.58%、12.52% 。

  恒隆地产董事长陈文博表示，尽管政策支持有助于稳定市场，但市场的根本性改善需要更多时间。房地产市场的复苏不单单是政策的问题，还需要经济整体环境的改善。

  2024年，在已经发布的商业地产财报与业绩预报中，投资性房地产估值下降、资产减值损失增加以及市场需求不足成为拖累业绩的核心病灶。

  就恒隆地产来看，2024 年，公司总收入为 112.42 亿港元，较 2023 年增长 9% ，整体营业溢利下降 13% 至 64.55 亿港元。物业租赁作为恒隆地产的核心业务，其表现也同样差强人意。其总收入为 95.15 亿港元，同比下降 6% ，营业溢利为 67.63 亿港元，同比下降 9% ，在内地物业租赁业务方面，收入总计 59 亿元人民币，较去年同期下降 5% 。

  对于业绩下降的原因，恒隆地产表示主要由于内地奢侈品消费市场在 2024 年整体下跌了 20% 至 22% ，导致恒隆地产的核心租户（如国际奢侈品牌）业绩不佳，进而影响了其租金收入。另外利息支出增加、物业销售亏损，以及物业重估亏损对其业绩产生了负面影响。

  太古地产同样如此。公司预计 2024 年股东应占溢利为 65 亿港元，下降 10.96% ；呈报亏损预计为 8 亿港元，上年同期为溢利 26 亿港元。根本原因是财务支出净额上升和香港办公楼租金收入减少。

  就租用率与租金调幅来看，2024 年太古地产在香港的租用率处于企稳的状态，整体同比上升 10% 以上，租金调幅均出现下滑；但其内地市场租用率与租金调幅都同步出现下滑。

  租金下跌并非只是恒隆地产和太古地产面临的问题。根据中指监测数据， 2024 下半年，15 个重点城市的主要商业街商铺平均租金较上半年下跌 0.51% ，全年累计下跌 0.42% 。综合因素影响下，2024 下半年，15 个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌 0.31% ，全年累计下跌 0.06% 。

  随着一线城市商业地产的业绩增长逐渐接近“天花板”，商业模式与业态的再创新，成为突破瓶颈的核心。无论是对现有项目做改造升级，还是加速去库存，一线城市的核心地段和优质资产依然保持着强大吸引力，与此同时，更加多样性的商业体和年轻客群吸引力，为常居于此的时尚奢侈品牌提供了重新审视中国市场、高效布局的策略参考。

  尽管一线城市的商业地产投资边际成本依然高昂，但其潜在收益也相对可观。因此，众多商业地产运营商的焕新活力，集中在了公共空间与店铺系统的升级改造之上。一方面，这契合了奢侈品店铺直面消费者的服务体验需求；另一方面，以构建高品质项目为战略方向，通过引入前沿业态和创新商业模式，营造差异化的消费体验，以此来实现长期稳定的经济效益。

  在升级改造方面，去年 8 月，太古地产以 21 亿元拍下了天河路 387 号（即广州文化中心项目）为广州太古汇扩容做准备；同样恒隆地产旗下的上海恒隆广场也在 2024 年 8 月开始“扩容”，目前确定 2026 年完成扩容，预计提供开放式公共空间 3850 平方米，同时新增商业建筑面积 3080 平方米。

  更具多样性的营商环境，也成为众多一线城市的能量补给站，满足了消费偏好和零售体验需求的转变－－非标商业体加速渗透，慢慢的变多小众品牌与成熟的商业项目集团展开合作，以满足一线城市日渐增长的多样化和小众化消费需求。

  例如在上海，去年 8 月由雅戈尔集团和天目里联合打造的国内首个可持续生活方式商业综合体—— HAI550 正式开业，以“自然而然”为核心的设计理念，涵盖零售、展览、画廊、餐饮、手工坊、买手店及永续实验室等多元业态，同时引入大量非连锁小众品牌和可持续品牌，以快闪形式呈现，另外还设有环保主题活动，传递可持续的商业价值。

  北京、广州、深圳同样在发力非标商业体的打造。去年 11 月，深圳新开业的“剧场式街区”Kaledo ，集合生活零售、街区旗舰、主题餐饮、文化消费等多元化业态；同年 10 月在北京开业的首个以“Z世代”为主题的商业购物中心——王府井喜悦购物中心；还有由广州万科商业主导的城市更新文化商业项目“广州融德里”，打造都市“森”活休闲目的地。

  一线城市的核心地段商业地产项目通常具有较高的租金收入和资产增值潜力，这些项目不仅仅可以为投资者提供稳定的现金流和长期的资本增值，还具备一定的抗风险能力。

  同时，一线城市对于新兴消费模式的接受程度远超二、三线城市，部分商业地产项目通过引入体验式消费、线上线下融合等新兴模式，实现了细分市场的打造与品牌的差异化竞争。

  恒隆地产也在财报中表示：“在内地，富裕顾客仍然对奢侈品感兴趣，同时越来越注重独特的购物体验。后续将继续推出顶尖市场推广活动，并透过会员计划‘恒隆会’来加强与忠实顾客的联系，同时吸纳新顾客。”

  虽然一线城市在消费规模和新兴消费领域仍占据主导地位，但低线城市的增长空间，也成为商业地产与品牌的业绩密码。这些城市正成为商业地产布局次高端商场的关键区域，甚至逐步缩小与一线城市的差距。

  根据《联合早报》测算，国家统计局定义的 31 个二线 年上半年实现了社会消费品零售总额同比增长；35 个三线 个城市的增幅等于或高于全国 3.7% 的平均水平，13个城市突破 5% 。

  在恒隆地产与太古地产的财报数据中便有所体现。2024 年，恒隆地产的高端商场收入为 41.55 亿元人民币，同比下降 4% ，而次高端商场收入为 6.5 亿元人民币，同比增长 4% 。就上海营收划分来看，2024 年，恒隆的上海项目共计营收 29.68 亿元人民币，同比下滑 5% ；非上海项目营收为 19.85 亿元人民币，同比仅下滑 1% 。

  同时，低线城市的次高端商场相比一线城市的高端商场其稳定性要强得多。其中上海恒隆广场营收下降 9% ，而沈阳市府恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场营收分别微降 2% 、 1% 与 4% ，无锡恒隆广场则实现逆势增长 4% 。

  低线城市新型商业体的迅猛发展，正成为推动次高端商场业绩逆向增长的关键力量。近年来，逛游空间的创新组合、商业地产与多元产业的跨界合作不断涌现，多样化品牌与不同内容的创新排列组合，成为低线城市次高端商场的常见运营策略。

  例如，华润置地 2024 年上半年在武汉开设的第二座万象城武昌万象城，项目以超 2000 平方米的屋顶“巨型天幕”为特色，打造了微醺山谷、落日剧场、天空绿洲、牧野公园等特色空间，将松弛感与城市稀缺的江景资源相结合，塑造了一个独特的公共生态融合性商业空间。

  作为大悦城控股商业进入福建的首个旗舰项目，在 2024 年开业的厦门大悦城，其定位为“滨海文艺浪漫地标”，项目引入了 Live house 、景观餐饮、餐酒吧等综合体验业态，并举办天台音乐会、观影节等活动。同时，厦门大悦城还补充了大量潮牌和全新概念的特色店，如 Fancy Cuddle 、葱屋二次元谷子店、馫艺术空间等，逐步优化商场内容。

  此外，北京 SKP 作为高端零售的标杆，也在逐步覆盖一线城市以外的区域。去年 8 月，武汉 SKP 开业，逐步提升了 SKP 在一线城市以外市场的影响力。同样发力新型商业体的还有德基集团。根据一手消息，2025 年南京德基广场在商业模式上再次升级，推出“德基 24 h”，突破时间与空间的界限，将商业与公共服务深度融合。

  未来，商业地产不仅是消费的场所，更是生活方式的引领者和城市文化的传播者。随着潜力型城市持续不断的发展壮大，其对年轻人的吸引力持续提升，如今的低线城市正从传统的资源输出地，逐步转变为资源集聚地。据《经济学人》预测，得益于较低的生活成本，小城市的消费能力明显地增强，预计到 2025 年，小城市消费者将成为推动当地经济的关键力量。

  无论是通过改造升级提升竞争力，还是通过创新业态吸引消费的人，2025 年注定承载着商业地产的众多期待。恒隆地产、太古地产等商业巨头的布局调整，不单单是企业自身的战略选择，更是整个行业发展的风向标。WWD