【48812】新版容积率规划规范出炉 根底开发强度将获提高

  继2017年11月发布部分修订草案公示的布告后，深圳市新版密度分区与容积率规划规范总算落定 。2019年1月3日，记者从深圳市规土委得悉，《深圳市城市规划规范与原则》(2014年1月1日实施，以下简称《深标》)第4章密度分区与容积率规划规范现已取得深圳市政府存案并经深圳市规划疆土委正式印发实施(深规土【2018】998号)。

  南都讯 记者孙雅茜 继2017年11月发布部分修订草案公示的布告后，深圳市新版密度分区与容积率规划规范总算落定 。2019年1月3日，记者从深圳市规土委得悉，《深圳市城市规划规范与原则》(2014年1月1日实施，以下简称《深标》)第4章密度分区与容积率规划规范现已取得深圳市政府存案并经深圳市规划疆土委正式印发实施(深规土【2018】998号)。

  相关于2014年发布实施的《深标》第四章内容，此次部分修订对城市各类用地密度指引、容积核算、地块批改系数等重要内容做了必定调整，包含撤销原密度六区，上调中密度到低密度的寓居用地地块的根底容积率和容积率上限，撤销商服用地和工业用地容积率上限。有业界剖析表明，此次修订版对正在做申报及未来申报的城市更新、土地整备等存量土地开发项目将会发生严重影响。受修订内容影响，密度二区和密度三区规划有所扩展，许多项意图根底开发强度将取得提高，各类型用地在基准容积率和根底容积测算方法上，修订内容都遍及提高了规范线。

  此次部分修订的第4章将《深标》的六个密度分区调整为五个，撤销了原密度六区，部分沿海、滨水区域归入密度五区，机场、港口、核电站等特别办理区域不再归入密度分区控制。

  根据修订内容，因城市规划调整而呈现的密度分区未掩盖用地，一般区域原则上按相邻片区平等密度分区确认；接近生态灵敏区域原则上比相邻片区密度分区下降一级确认。

  一起，此次部分修订版《深标》还提出对城市建造用地密度分区应当令进行动态修订的要求。明确规定，因城市规划调整而呈现的密度分区未掩盖用地，坐落一般区域的原则上按相邻片区平等密度分区确认；用地接近生态灵敏区域的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确认地块容积及容积率。

  比照《深标》和此次修订后的密度分区图可以精确的看出，南山留仙洞片区、福田皇岗中心片区、罗湖口岸片区，龙岗布吉中心及宝安松岗中心等片区在密度分区上有所上调。合一城市更新集团剖析表明，密度升区大多散布在在深圳市重要战略区域以及城市次中心或组团中心，有条件支撑片区高强度开发。而在接近生态环境较灵敏区域及生态区内片区的密度分区则遍及下调。

  根据此次修订内容，地块容积将由根底容积、搬运容积、奖赏容积三部分所组成。其间，地块根底容积是在密度分区确认的基准容积率的根底上，根据微观区位影响条件(地块规划、周边路途和地铁站点等)进行批改的容积部分；地块搬运容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史背景和文明维护、绿洲公共空间体系等因公共利益限制而搬运的容积部分；地块奖赏容积是为保证公共利益意图完成而奖赏的容积部分，地块奖赏容积最高不超越地块根底容积的30%。

  修订版内容关于单一地块根底容积核算方法未作调整，但对混合功用用地核算方法来进行了“晋级”，增加了地块根底容积混合批改系数，以规划确认的地块根底容积混合功用份额为方针，确认终究的混合用地地块根底容积。

  深圳鼎鸿开展参谋有限公司剖析称，《深标》直接用各类功用修建面积占总修建面积的份额与基准容积率相乘所得根底容积率，会造成因不同功用基准容积率不同，而导致的某类功用修建面积的占比被放大和缩小。

  此外，此次发布的部分修订版还将原征求意见稿中有关寓居地块容积率指引内容做了改变，依然沿袭14版深标分三个等级区间，但关于密度三区近地铁站点区域方针歪斜显着。结合建造用地密度分区图清楚明了，密度三区正是深圳面积占比最大、触及寓居地块面积最广的区域。

  根据修订版内容，密度一、二区容积率规范不变(基准容积率为3.2，上限为6.0)；密度三区容积率调整起伏较大，基准容积率为3.0(原为2.8)，容积率上限为5.5(原为5.0)，密度三区内坐落地铁站点500米规划内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也遍及提高根底开发强度。

  在商服用地和工业用地方面，修订版《深标》全面撤销了容积率上限的要求。其间，商业服务用地密度一区的基准容积率在此次发布的部分修订版中并未调整，仍沿袭5.4；密度二到五区的基准容积率均有上调。

  工业用地地块容积率指引方面，此次部分修订的第4章在14版深标依照用地性质区分的根底上，增添了依照密度分区的区分维度。其间，密度一、二、三区的新型产业用地基准容积率为4.0，一般工业用地基准容积率为3.5。

  合一城市更新集团则剖析表明，同前年发布的征求意见稿比较，此次修订版的《深规》敲定的根底容积部分修建量有所下降。

  以一块10000㎡的寓居+商业混合用地举例剖析，合一城市更新集团称，寓居功用占比69%，商业功用占比31%，平等条件下，按征求意见稿核算，根底容积4 .79万㎡，按《条文》核算，根底容积4 .49㎡，减量大约0.3万㎡。“搬运容积与根底容积率(根底容积/开发建造用地面积)成正比，根底容积的减量必定会带来搬运容积的减量，全体开发量下降”，合一城市更新集团方面以为。